空き家を売却したときの特例
先月、足立区内で開催された相談会に従事したが、その相談内容の一つが平成２８年度税制改正によって創設された空き家を売却した時の特例に関するものであった。具体的には、相続等により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成２８年４月１日から平成３１年１２月３１日までの間に売却し、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から３千万円まで控除することができるというものである。創設の背景としては、空き家の増加が地域社会の防災・衛生・景観などに対して深刻な影響を及ぼしている現状がある。今後、本特例等を通じて空き家の適切な管理・利活用を推進し、もって地域の適正な居住環境を確保することが強く期待されている。
本特例の主な適用要件としては、①相続開始直前において被相続人が一人で住んでいたこと、②昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋（区分所有家屋を除く）であること、③売却した人が、相続等により対象となる家屋又は敷地等を取得したこと、④相続日から起算して３年を経過する年の１２月３１日までに譲渡すること、などである。ちなみに、これら以外にも譲渡金額や売却先に関する制限、他の特例との併用規制など様々な要件があるのだが、小規模住宅及び敷地の一般的な売却ケースを想定しているため、ここでは割愛する。対象となる空き家が特例に該当するか否かを判断する第一ステップは、上記①及び②である。例えば、夫婦で居住していれば当然該当しないし、建築年が昭和５７年以降であればやはり対象外である。どちらも容易に確認可能であることから、これら双方の要件を満たしていることを確認した後、他の様々な要件について詳しく見ていくことが現実的なアプローチ方法であろう。
要件の適否について個別のケースで見ていくと、まず被相続人が亡くなるまで老人ホームに入居しており（住民票も老人ホームの住所に移動）、自宅が生前から空き家になっていたケースについては、相続開始直前において被相続人が居住していた家屋には該当しなくなるため、残念ながら特例の適用を受けることはできない。これは近年散見されるケースであると思われるが、相続税申告時における小規模宅地の特例の取扱いとは異なるので、十分注意したいところである。次に、対象物件について相続の時から譲渡の時まで事業・貸付・居住の用に供した場合には、特例の適用を受けることはできない。例えば、誰も居住しなくなった家屋に一時的に親族等を住まわせていた場合や、家屋取壊し後の敷地を駐車場として賃貸していたケースは適用不可となる。これについても、通常の住宅を売却した際の３千万円特別控除の取扱いとは一部異なる点について確認しておきたい。さらに、家屋を取り壊さずに売却する場合には、その家屋が新耐震基準に適合することが要件となる。従って、適合しない家屋については耐震リフォームを行うか、取り壊しを行った後に売却する必要がある。
最後に手続きについてであるが、この特例の適用に当たっては「被相続人居住用家屋等確認書」という特別な書類の添付が求められている。この確認書は、①相続の開始の直前において、被相続人が被相続人居住用家屋を居住の用に供しており、かつ、被相続人居住用家屋に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと、②被相続人居住用家屋が相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと、などを確認したことについて、売却した資産の所在地を管轄する市区町村長から交付される書類である。そして、この確認書の交付を申請するための書類も数多く存在するのだが、例えば家屋を取り壊した後に敷地を譲渡した場合に必要となる書類の一つが、家屋取壊しから敷地譲渡の時までの敷地の使用状況が分かる写真である。これについては解体業者から入手するか、或いは相続人が自身で撮影することにより対応することになるのだが、他の添付書類についても各自治体のホームページを参照しながらしっかり対応していく必要がある。
