ここでは以前触れた青色申告特別控除のうち、不動産所得について適用する際の留意点について詳しく述べていきたい。青色申告特別控除には１０万円控除及び５５万円控除（ＥＴＡＸによる申告を行っているなど一定の場合には６５万円。以下「５５万円控除」と呼ぶ。）の２種類があり、特に５５万円控除の適用を受けるためには、①複式簿記による記帳、②貸借対照表の作成、といった要件が定められている。

　だが、不動産所得の場合には、仮に上記要件を満たしていても「事業的規模」に該当しなければ５５万円控除の適用を受けられないというルールがある。これについて簡単に説明するならば、原則として戸建てならば概ね５棟、共同住宅ならば概ね１０室以上有していれば事業的規模に該当するというものである。従って、例えばサラリーマンが副業として一般的なワンルームマンション１室を賃貸しているような場合、５５万円控除は適用できない。

　また、土地の貸付は一般的に５件で貸家１室（つまり１件が０．２室相当）としてカウントする。従って、例えばアパート８室と駐車場１０台分を賃貸している場合には、８＋１０×０．２＝１０室となり、本基準で定める事業的規模を満たすことになる。この論点については、これまで受けた税務相談の中でも誤解しているケースが多かったので、しっかり確認しておきたいところである。

　さらに、賃貸不動産を共有しているケースも広範に存在するため、その判定方法も気になるところである。例えば、親から賃貸マンション（部屋数は１０室）を相続し、現在兄弟２人で２分の１ずつ共有しているような場合である。不動産所得の計算と同様の思考に基づけば、兄弟各５室ずつで判定するため兄弟ともに事業的規模には該当しないとも考えられるが、正解は各人が１０室ずつ所有していると考え、兄弟とも事業的規模に該当する。兄弟トータルでの税額インパクトは決して小さくないので、是非押さえておきたいところである。

　最後に、上記のいわゆる５棟１０室基準はあくまで形式的な基準であり、仮にこの要件を満たしていなくてもその実態に基づき判断した結果、事業的規模として認められるケースもありうることは補足しておきたい。